La vente d’un appartement nécessite l’intervention d’un notaire, officier public dont la mission consiste à garantir la sécurité juridique de l’acte authentique. Avant de procéder à la signature définitive, le professionnel du droit doit effectuer une série de vérifications portant sur plus d’une centaine de points de contrôle. Ceux-ci permettent de s’assurer que toutes les conditions légales sont réunies pour finaliser la transaction en toute sérénité. Pour les appartement à Rouen ou dans toute autre ville, il vérifie également que le diagnostiqueur est bien certifié au moment de la réalisation du diagnostic et que son assurance professionnelle est en cours de validité.
Les documents d’identité et de capacité juridique requis pour l’acte authentique
La vérification des pièces d’identité valides selon le décret n°2016-1460
Le notaire doit s’assurer de l’identité exacte de chaque partie selon les dispositions du décret n°2016-1460. Les documents d’identité acceptés sont la carte nationale d’identité française en cours de validité, le passeport. Le notaire vérifie la validité temporelle de ces documents et leur authenticité. Il contrôle la cohérence entre les informations figurant sur les pièces d’identité et celles mentionnées dans les actes préparatoires.
Cette vérification permet d’éviter les usurpations d’identité et les fraudes Le professionnel s’assure également que les signatures apposées sur les documents correspondent bien à celles portées sur les pièces d’identité officielles.
Le contrôle de la capacité juridique des vendeurs et des acquéreurs
Le notaire doit vérifier que chaque partie dispose de la capacité juridique nécessaire pour conclure la vente. Cette vérification implique de s’assurer que les contractants sont majeurs et ne font l’objet d’aucune mesure de protection particulière qui pourrait limiter leur capacité à disposer de leurs biens. Il vérifie que la personne n’est pas placée sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice. Ces mesures peuvent limiter ou encadrer la capacité à disposer de ses biens.
Pour les personnes mariées, le professionnel vérifie le régime matrimonial applicable. Selon le régime choisi, l’accord du conjoint peut être nécessaire pour certaines transactions immobilières. Le notaire consulte le contrat de mariage le cas échéant ou applique les règles du régime légal de la communauté réduite aux acquêts.
La validation des procurations notariées et des mandats spéciaux
La procuration permet à un tiers d’agir au nom d’une personne lorsqu’elle est absente. Le notaire examine avec la plus grande attention ces procurations afin de vérifier leur validité et leur conformité aux exigences légales. La procuration doit informer de l’objet du mandat, identifier le bien concerné et mentionner les conditions principales de la vente. Le notaire s’assure que le mandataire dispose des pouvoirs nécessaires pour accomplir tous les actes requis dans le cadre de la transaction. Il vérifie également que la procuration n’a pas été révoquée et que le mandant était en pleine possession de ses facultés mentales au moment de la signature.
Les procurations établies à l’étranger font l’objet de vérifications supplémentaires. Elles doivent être légalisées par les autorités consulaires françaises ou faire l’objet d’une apostille selon les conventions internationales applicables. Le notaire contrôle également la traduction certifiée conforme lorsque la procuration est rédigée dans une langue étrangère.
L’authentification des documents d’état civil pour les régimes matrimoniaux
Les documents d’état civil déterminent la situation juridique des parties et les règles applicables à la transaction. Le notaire demande systématiquement un extrait d’acte de naissance récent (moins de trois mois) pour chaque partie, ainsi que le livret de famille le cas échéant. Ces documents permettent de vérifier l’état matrimonial exact des contractants et d’identifier le régime matrimonial applicable. Pour les couples mariés, le notaire prend connaissance du contrat de mariage ou applique les dispositions du régime légal. Il vérifie notamment si des clauses particulières peuvent affecter la capacité de l’époux à disposer du bien immobilier concerné par la vente.
Dans les cases de divorce ou de séparation, le notaire consulte les jugements de divorce définitifs et vérifie que les modalités de partage des biens ont été respectées. En cas de décès d’un conjoint, il s’assure que les droits successoraux ont été correctement liquidés et que le vendeur dispose bien de la qualité pour vendre le bien en question.
Les titres de propriété et l’historique juridique de l’immeuble
L’examen de la chaîne des titres de propriété sur 30 ans
L’examen de la chaîne des titres de propriété consiste à refaire l’historique juridique complet du bien immobilier sur une période de trente ans minimum. Il permet de s’assurer de la validité du titre de propriété du vendeur et de l’absence de vice susceptible d’affecter la transmission du bien. Le notaire consulte chaque acte de mutation intervenu depuis trente ans, qu’il s’agisse de ventes, de donations, de successions ou de partages. Il s’assure que chaque transmission s’est déroulée dans le respect des formes légales et que les droits de mutation ont été acquittés.
La reconstitution de cette chaîne des titres permet également d’identifier les éventuelles servitudes conventionnelles créées au profit ou à la charge du bien. Ces servitudes, qui peuvent affecter l’usage du bien, doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur.
La vérification du certificat d’urbanisme et de la conformité PLUI
Le certificat d’urbanisme renseigne sur les règles d’urbanisme applicables au bien et sur les droits à construire. Ce certificat indique notamment le zonage applicable selon le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il notifie les règles de constructibilité, les coefficients d’occupation des sols, les hauteurs maximales autorisées et les prescriptions architecturales éventuelles. Le notaire vérifie également la conformité des constructions existantes avec les autorisations d’urbanisme délivrées. Il s’assure que les permis de construire ont été respectés et que les déclarations d’achèvement des travaux ont été déposées en temps voulu.
La consultation des projets d’aménagement urbain en cours est également un élément important de cette vérification. Le notaire informe l’acquéreur des éventuels projets susceptibles d’affecter l’environnement du bien, qu’il s’agisse de créations de voirie, d’équipements publics ou de modifications du plan d’urbanisme.
Le contrôle des servitudes d’utilité publique et privées
Le notaire procède à un inventaire exhaustif de toutes les servitudes affectant le bien, qu’elles soient d’utilité publique ou conventionnelle. Les servitudes d’utilité publique comprennent notamment les servitudes de passage des lignes électriques, les servitudes aéronautiques au voisinage des aéroports ou encore les servitudes relatives à la protection des monuments historiques.
Les servitudes conventionnelles, créées par convention entre propriétaires, font également l’objet d’un examen attentif. Il peut s’agir de servitudes de passage, de vue, d’égout, ou encore de non construction. Le notaire vérifie leur validité, leur étendue et leur opposabilité.
L’examen des hypothèques inscrites au fichier immobilier
La consultation du fichier immobilier permet au notaire de connaître l’état hypothécaire exact du bien et de s’assurer que le vendeur pourra transmettre un titre de propriété libre de toute charge. Cette vérification est indispensable, car la présence d’hypothèques non purgées au moment de la vente pourrait entraver les droits de l’acquéreur.
Le notaire étudie toutes les inscriptions hypothécaires grevant le bien, qu’il s’agisse d’hypothèques conventionnelles consenties pour garantir un prêt immobilier, d’hypothèques judiciaires résultant d’une décision de justice, ou d’hypothèques légales. Il vérifie les montants garantis, les dates d’inscription et les conditions de mainlevée. Lorsque des hypothèques subsistent, le notaire organise leur radiation dans le cadre de l’acte de vente.
Les diagnostics techniques obligatoires selon la loi ALUR
Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique revêt une importance particulière dans les transactions immobilières
La validation du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais opposable, doit être remis à l’acquéreur et annexé à l’acte de vente. Le notaire contrôle avec rigueur la conformité de ce document aux exigences réglementaires en vigueur et veille à sa validité.
Le nouveau DPE utilise une méthode de calcul unifiée qui prend en compte à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Le notaire s’assure que le diagnostic a bien été réalisé selon cette nouvelle méthode et que les informations fournies correspondent aux caractéristiques réelles du logement. Il vérifie notamment la cohérence entre la classe énergétique attribuée et les équipements présents dans le logement.
Le contrôle des diagnostics amiante, plomb et termites selon les normes NF
Les diagnostics amiante, plomb et termites font partie du dossier de diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente. Le diagnostic amiante concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le notaire contrôle que ce diagnostic a bien été réalisé par un diagnostiqueur certifié et qu’il respecte les normes techniques en vigueur.
Pour le diagnostic plomb (CREP), obligatoire pour les logements construits avant 1949, le notaire s’assure que toutes les unités de diagnostic ont été analysées et que les mesures ont été effectuées selon la norme NF EN ISO/IEC 17025. Il consulte également que le diagnostic termites, requis dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, couvre l’ensemble des éléments en bois et dérivés du bois accessibles.
La vérification de l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité
Le notaire lit attentivement les diagnostics gaz et électricité pour s’assurer qu’ils ont été réalisés selon les normes NF C 16-600 pour l’électricité et NF P 45-500 pour le gaz. Pour l’installation électrique, le diagnostic doit porter sur l’appareil général de commande et de protection, la protection différentielle à l’origine de l’installation, la prise de terre et la liaison équipotentielle, ainsi que les dispositifs de protection contre les surintensités.
Concernant l’installation de gaz, le diagnostic porte sur la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et l’évacuation des produits de combustion. Le notaire s’assure que le diagnostiqueur a bien contrôlé ces quatre points principaux et que les mesures de sécurité nécessaires ont été préconisées en cas d’anomalie détectée.
L’examen du diagnostic bruit pour les zones d’exposition aéroportuaire
Le diagnostic bruit s’applique aux biens situés dans les zones d’exposition au bruit des aérodromes selon les plans d’exposition au bruit (PEB). Le notaire vérifie la situation géographique du bien vendu et détermine s’il se trouve dans l’une de ces zones réglementées.
Lorsque le bien se situe effectivement dans une zone d’exposition au bruit, le notaire vérifie que l’état des nuisances sonores aériennes a été correctement établi. Ce document doit mentionner l’existence de nuisances sonores aériennes et indiquer les droits à l’information de l’acquéreur sur ces nuisances. Il vérifie également que les informations sur l’aide à l’insonorisation ont été communiquées.
Les documents financiers et fiscaux pour la transaction immobilière
Les avis d’imposition des trois dernières années déterminent la plus-value éventuelle réalisée lors de la vente. Le notaire vérifie que ces documents sont authentiques et complets, pour calculer, avec exactitude, le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il passe également en revue les éventuelles exonérations applicables en fonction de la durée de détention et de la situation personnelle du vendeur.
Pour les biens acquis par voie successorale, le notaire consulte l’acte de notoriété ou l’attestation de propriété après décès pour déterminer la date d’acquisition fiscale. Cette vérification permet d’appliquer correctement les abattements pour durée de détention et de calculer la plus-value dans le respect de la législation en vigueur.
Le notaire consulte également les factures de travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction réalisés par le vendeur au cours des cinq dernières années. Ces dépenses, déductibles du montant de la plus-value, doivent être justifiées par des factures acquittées émanant d’entreprises.
Les attestations et les certificats de conformité réglementaire
La finalisation d’une vente d’appartement requiert la production de nombreuses attestations et certificats qui garantissent la conformité réglementaire du bien et de la transaction.
L’attestation de surface
Le notaire vérifie que l’attestation de surface loi Carrez a été établie par un professionnel qualifié. Il vérifie que la superficie mentionnée dans l’attestation et celle figurant dans les documents de copropriété concordent.
Pour les appartements situés en copropriété, le notaire étudie l’état daté fourni par le syndic, document qui doit dater de moins d’un mois au moment de la signature. Cet état daté permet de connaître la situation financière du lot vendu vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Le notaire vérifie l’absence d’impayés de charges et s’assure que toutes les provisions pour travaux votés ont été constituées.
Les certificats de conformité
Les certificats de conformité des installations privatives font également l’objet d’une vérification attentive. Il peut s’agir du certificat de conformité de l’installation d’assainissement non collectif, du certificat de conformité gaz ou encore de l’attestation de conformité de l’installation électrique rénovée. Ces documents, délivrés par les organismes agréés, attestent que les installations respectent les normes de sécurité en vigueur.
Le notaire consulte également les éventuelles attestations d’assurance dommages-ouvrage pour les travaux réalisés depuis moins de dix ans.
Les procédures de vérification cadastrale et urbanistique finale
Les cadastrales et urbanistiques permettent de s’assurer de la parfaite cohérence entre la situation juridique du bien, sa description cadastrale et les règles d’urbanisme applicables.
La vérification cadastrale
Le notaire consulte les dernières mises à jour du plan cadastral. Cette vérification permet de s’assurer que les références cadastrales mentionnées dans l’acte correspondent bien au bien vendu et qu’aucune modification parcellaire récente n’a affecté sa désignation. Il contrôle également que la superficie cadastrale et la superficie réelle mesurée correspondent.
La vérification urbanistique
La consultation finale du service d’urbanisme de la commune permet au notaire de vérifier l’absence de procédures d’urbanisme en cours susceptibles d’affecter le bien. Il s’assure notamment qu’aucun projet d’expropriation, de déclaration d’utilité publique ou de modification du plan local d’urbanisme n’est en cours d’instruction.
Les droits de préemption
Le notaire effectue également une vérification finale des droits de préemption en consultant les services compétents pour s’assurer qu’aucun droit de préemption urbain, commercial ou de la SAFER n’a été instauré depuis le début de la procédure de vente.
Avant de finaliser la vente d’un appartement, le notaire procède à une vérification minutieuse de l’ensemble des documents indispensables : titre de propriété, diagnostics techniques, état hypothécaire, procurations éventuelles, et le DPE. Cette rigueur garantit la sécurité juridique de la transaction et protège les intérêts des parties. Il convient également de rappeler les différences entre promesse de vente et compromis.